房贷利率调控越来越“智能”,楼市将何去何从

时间: 2019-09-02
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都说一线城市的房子保值,但是今年连续涨幅的神话被打破了,房市多方面进入了瓶颈阶段。据报道,广州多个楼盘降价抢客,最高降价8000/平方米。目前有明确降价消息的楼盘,主要分布在番禺、白云、荔湾和增城4个区、9个楼盘,降价区间从单价直降数百元至数千元。降价原因也各有不同,其中,以特定楼层和特定户型特价单位为主。业内人士指出,调价的主要原因为早前定价过高,目前理性回归。


不将房地产作为短期刺激经济的手段!

这句话已经被解读了一个多月,不管是自媒体还是短视频,不断揣摩其中的含义,挖掘其深度以试图为我国的房地产带来一些启示。最近这句话被引用的次数之多,出现频率之高叫我们都听得“眼睛”起茧子了。

后来仔细琢磨,总感觉这句话那里不对劲。

再多听几遍,终于明白,这不仅仅是我们的政府,对以后的房地产市场的“宣言”,而更重要的是,我们的政府终于公开承认:以前我们经常用房地产来刺激经济,还有我们的经济始终离不开房地产。

至于大v们和普通人的认知与解读,到底下一步是刺激还是不刺激,到底短期不刺激是什么时候再刺激,先别管那么多,政府会给你个“合理的解释”。

需要说的是,人们往往喜欢抓重点的时候,把精力放在动词上,一直纠结于到底是“刺激”还是“不刺激”。其实很多时候,更具深意的事情都发生在一些副词上。

关于我国的楼市调控和政策出台,这些年来一直考验着全国人民的语文水平,时而出其不意,时而深入浅出,总能让你感觉到云山雾绕,无声胜有声的出奇境界。

这几天,房贷利率新政又刷屏了,猜测与解读满天飞,有人看热闹,有人看门道。所以我也找到政策原文看了一遍又一遍,然后又看了好几篇关于新政解读,最后我发现我看到的是一道数学函数题。

基于相应期限内的贷款市场报价利率(LPR)上浮或者下调。

这不是一个简单的调控,他简直是一个很有深度的数学函数。答案不是一个数值,而是一个范围,而且还带各种条件。

那么到底这个利率新政跟原来的有啥区别,到底是高了还是低了,大家还能不能愉快的买房了。

正当我绞尽脑汁百思不得其解,快有脱发迹象的时候,我发现了一本“空调说明书”。当我用心阅读了空调说明书以后,终于明白我们的房地利率已经从“定频”改成了“变频”。

所谓变频空调,会根据温度自行调节转速,而定频要么“开”要么“关”,没有点缓冲生硬,费电、噪音大而且升温降温慢。变频则根据室内温度变换,提高和降低转速,能快速的达到理想设定温度,还省电。

再看房贷利率新政,精髓在于利率不再是一个固定的值,而是动态的,不断变化的。重点是“相应期限”内定价,再另外加点形成。像“不得低于”这种有很多自由发挥空间的措辞用到好几处,这说明利率不会像原来那样,政府规定一个数值,银行规定折扣设定,大概最后利率采取的方式总不外乎那几个固定点值,到底是高还是低取决于期限内定价。

而“相应期限”决定了利率调整的参照本身就是变动的,这个市场定价LPR到时候每个月20号像生理期一样准时到来,而且每个月一公布,也就有可能每个月都在变。

到底LPR怎么来的,如何变动这件事政府和银行说了都不算,个人说了更不算,是所有购房人一起决定。

 

当人们都热衷于加杠杆购房,贷款的人多了,过热的情况下利率上行,你贷款买房的利率也会上浮加大。当买房的人减少,贷款的人少了银行利率市场报价拉低,你买房利率就会自动下调。

后面的人买房房贷利率高低,决定于前面买房的人是多还是少,所有的参考范围在于“最近一个月”。所以买房的贷款利率有可能一个月一变,具体的变动完全取决于市场,购房人群对加杠杆的热衷程度。这是一套多么“智能”的打法啊,我不得不由衷的感到敬佩,我们的政府的确“掌握了核心科技”。

再说这套利率新打法意欲何为。

一方面支持因城施策,另一方面起到长效机制作用。2019年,稳房价稳地价稳预期是一项堪比当年任务。

我们看到的多个城市被点名被约谈,又或者有的城市颁布政策朝令夕改,看起来像笑话,实际上都包含着各个城市不得已。

利率新政给出一个浮动的LPR,告诉你不得低于这个值,具体上浮多少权力交给了人民银行省一级分支机构。这样就可以相应调控那些过热或者市场低迷的城市。其根本还是为了稳房价那个艰巨任务。

而且这一新政制定可谓“一劳永逸”,市场一有风吹草动,咱们下个月的LPR见分晓。市场利率报价不断变动,成为反应真实市场情况的“晴雨表”。让一些习惯用利率政策来判断,是否为买房最佳时机的人,失去判断能力。

 

这一政策长期执行,每个月LPR及时公布,贷款利率将长期处于波动状态,反映真实市场情况,让后来的贷款购房无章法可循。

这里想说的是,如果遇到市场利率报价陡然升高的时候,可能后面跟进买房的刚需会被误伤。

 

本意是为了阻止炒房,但是刚需跟进也将被执行较高利率。虽然会有这种情况发生,但是最终目的还是归结于根源——践行房住不炒。

 

不管政策怎么变,口号怎么喊,“房住不炒”是认真的。有人总结说限购限售限价,现在来了限利率,政策不断打补丁,堵死“炒房客”,这一点上我们应该充分相信我们的政府。因为在制定各种调控措施方面,我们政府总有“取之不尽用之不竭”的智慧。

 

趋势1:监管局面。监管严不严,看房企的状态就一目了然,今年开年以来,300多家房企宣布倒闭就很能说明问题。一方面,措施坚持房住不炒的原则,下达数量增多,针对性更强,苗头直指不良开发商和炒房客。另一方面,各地监管部门对银行和信托公司向楼市输出的资金数量和渠道严格排查,并执行更严格的惩罚和治理。

一些核心城市的开发商表示,银行开发贷放款率甚至为零,自己跑了7家银行才勉强筹到钱去还之前的债务,根本没有资本再去拿地开盘。也正是因为如此,近几个月多城都出现土地溢价率幅度增大,土地流拍严重的情况。


趋势2:法律局面。正所谓一手抓乱象,一手抓保障,房地产调控需要首尾周全,立法任务势在必行。一方面,住房保障立法列入2019年立法计划。人民日报评论称,通过完善立法,进一步保障公平公正,为规范保障房准入使用和退出提供法律依据,对非法占有保障房进行有效治理、依法依规惩处。

深圳和上海先后出台的长效措施,比如:早在去年,深圳就明确,到2035年保障房供应占比约60%,商品房占比约为40%。而近日,上海也已全面启动非上海籍共有产权房申请咨询及受理工作,计划9月底前完成。

另一方面,房地产税立法小组已成立,目前正在全国各地展开调研,征收基本已箭在弦上。房地产税喊了很多年,但一直没有完美的可行性方案,自然不能轻易执行。我国幅员辽阔,各地经济发展还不均衡,不能一刀切的鲁莽解决问题,所以必须深入调研之后才能更有效更负责任的实施。早在2017年,财政部确定了立法先行、充分授权、分步推进的征收原则,使得房地产税的样貌愈发清晰。


趋势3:体制局面。过去,房地产的渠道和形式是十分单一的,要么是公有分房,要么是商业购房,无论哪一种都会有一部分人不适用,同时也会形成上层垄断,影响公平。而今后,多主体多渠道多供给会将各类群体分流,减轻商品房的压力,分散热度。另外,租售并举也是一大趋势,要施压让空置的房产吐出来扩充租赁市场,规范行业市场监管体制和不动产登记制度,让房租也稳中有降,即可减轻无房者的居住压力。


总之,楼市终要回归理性,未来投机市场会越趟越窄,居住市场会越趟越宽。购房者可以根据自身经济实力来选择住房方式,不必再挤破头去购买商品房,完美地避免了盲目负债。换句话说,买得起不如有的住,买房不再是未来人的唯一选择,而是以多种选择,相对轻松地实现住有所居。所以,楼市未来可期,购房者可以安心了。

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唐经理
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